Abschaffung Eigenmietwert: Dies sind die Folgen

Der Wohnkostenvorteil von Wohneigentum im Vergleich zu Mieten ist durch die jüngsten Zinssenkungen weiter gestiegen. Von der Abschaffung des Eigenmietwerts würden viele Immobilienbesitzer profitieren, aber nicht alle.

Die Tieferen Zinsen haben die Kosten beim Besitzer von Wohneigentum sinken lassen. Die Entwicklung dürfte sich nach Prognose von Raiffeisen Schweiz noch weiter akzentuieren.

Für eine typische Vierzimmerwohnung kann eine Käuferin oder Käufer im Vergleich zur Miete aktuell rund 17 Prozent seiner Wohnkosten sparen, rechnet Raiffeisen in ihre neusten Immobilienstudie vor. «Mit den weiteren erwarteten Leitzinssenkungen wird dieser Vorteil im Jahresverlauf, zumindest für Geldmarkthypotheken, nochmals grösser werden und gegen 30 Prozent betragen», schreiben die Experten.

Relativ betrachtet würde der Wohnkostenvorteil dann nahe an den Rekordeinsparungen liegen, welche zum Ende der Negativzinsära mit einem Kauf erzielt werden konnten.

Dass Wohneigentum wieder attraktiver geworden ist, würden auch die Daten zeigen. So habe die Nachfrage zuletzt wieder spürbar angezogen. Die Handänderungen hätten in der zweiten Jahreshälfte 2024 für Einfamilienhäuser um rund 4 Prozent und für Eigentumswohnungen um 6,5 Prozent zugelegt.

Das zeige sich auch an der Preisentwicklung. «Die bis Mitte 2024 deutlich nachlassende Preisdynamik zeigt bereits wieder erste Beschleunigungsanzeichen.»

Für die sehr attraktive Finanzierungskonditionen haben die Aussichten auf ein gegen Null strebendes Leitzinsniveau im Laufe des Jahres gesorgt. Das sei insbesondere für Eigentümer mit Geldmarkthypotheken oder mit bald auslaufenden Festhypotheken sowie für alle Neukäufer eine erfreuliche Entwicklungen, so die Experten.

Abschaffung Eigenmietwert und die Folgen

Auch mit den Folgen der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts beschäftigt sich Raiffeisen in der Studie ausführlich. Dadurch sei eine zusätzliche Ausweitung des finanziellen Wohneigentumsvorteils zu erwarten.

Profitieren würden Wohneigentum-Besitzerinnen und-Besitzer jedoch in unterschiedlichem Masse und bei einigen werde das sogar negative Folgen haben.

Laut den Plänen entfällt der Eigenmietwert sowohl für Erst- als auch Zweitwohnsitze vollständig. Unterhaltskosten für selbstbewohnte Liegenschaften können grundsätzlich nicht mehr von den Steuern abgezogen werden und gleiches gilt auch Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie den Schuldzinsabzug. Für Neuerwerber soll ein zeitlich beschränkter Schuldzinsabzug eingeführt werden und Zweitwohnungen mit einer Objektsteuer belegt werden.

Ob und wie stark Eigentümer profitieren, hängt demnach von einer Reihe von Faktoren ab. Dazu zählen etwa das Hypothekarzinsniveau, die Höhe der Verschuldung, der Zustand der selbstbewohnten Liegenschaft, der Standort oder die Höhe des steuerbaren Einkommens ab. Auch ob es sich um einen Ersterwerber handelt oder ob es zusätzlich vermietete Liegenschaften im Privatvermögen gibt, spielt eine Rolle.

Grob betrachtet würden damit zum Beispiel am stärksten Rentner mit niedrigem Einkommen profitieren, die in einer gering verschuldeten Immobilie ohne Renovierungsbedarf leben. Am stärksten belasten würden hoch verschuldete Besitzer mit hohem Renovierungsbedarf.

Langfristig schlecht für Baugewerbe

Bei einer Umsetzung der Pläne rechnen die Experten mit einem kurzfristigen Schub für das Baugewerbe durch vorgezogene Renovationen. Langfristig dürfte das Baugewerbe zu den grössten Verlierern der Reform gehören. Durch den Wegfalls des steuerlichen Unterhaltsabzugs dürfte künftig weniger saniert werden als heute.

Zudem dürfte die Reform beim aktuellen Zinsniveau zumindest kurzfristig zu hohen fiskalischen Mindereinnahmen führen. Laut Schätzung der eidgenössischenSteuerverwaltung (ESTV) würden sich diese bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent auf fast 1,7 Milliarden Franken belaufen. Solange das Zinsniveau unter 3 Prozent liegt, würden die Mieter oder künftige Generationen die steuerliche Entlastung der Wohneigentümer damit querfinanzieren.